Una Guia Para Abrir Un Negocio.Parte 5
Esta es la quinta entrega de una serie
de artículos elaborados con el propósito de ayudar a las personas que tienen la
intención de iniciar un negocio en California. Está diseñado para el
propietario de una pequeña empresa que no esté familiarizado con las leyes o
los procedimientos de California. En el último artículo, discutí el proceso
para obtener un número de identificación de empleador federal y abrir una
cuenta bancaria. En este artículo, describiré el proceso de obtención de un
contrato de arrendamiento adecuado para su negocio.
Arrendamientos Comerciales
Una de
las decisiones más importantes que tomará como persona de negocios es elegir la
ubicación comercial adecuada. Algunos de los factores a considerar son cuestión
de sentido común. Es importante tener una ubicación comercial que sea adecuada
para la empresa, que sea fácil de alcanzar para los clientes y dentro del rango
de precios.
Sin
embargo, igual de importantes son los términos del contrato de arrendamiento,
es decir, el contrato entre el inquilino y el propietario. Debe elegir entre un
arrendamiento a corto o largo plazo. Debe considerar una opción para renovar el
contrato de arrendamiento al final de su término. Debe negociar los términos de
renovación del espacio alquilado, si es necesario realizar alguna renovación.
Debe considerar temas como el derecho de subarrendamiento, los usos aceptables
para las instalaciones y una gran cantidad de otros temas abordados por el
contrato de arrendamiento.
La mayoría de los clientes simplemente
firman el contrato de arrendamiento otorgado por el propietario sin leerlo o
negociar algunos de sus términos. Esto puede resultar muy desventajoso e
incluso fatal para su empresa si no tiene cuidado.
A continuación, mencionaré algunas de
las cuestiones más importantes que se deben tener en cuenta al elegir una
ubicación y al negociar un contrato de arrendamiento.
Arrendamientos a corto plazo contra arrendamientos a largo plazo.
La duración de los contratos de
arrendamiento varía enormemente; pueden ser tan cortos como de un mes o tan
largos de hasta diez años.
La alternativa más simple y corta es
el arrendamiento mes a mes. A menudo, estos arrendamientos a corto plazo ni
siquiera se realizan en una escritura. Los arrendamientos orales son peligrosos
porque conducen a disputas al no especificar los términos de la relación entre
el propietario y el inquilino y los términos del uso que el arrendatario hace
de la propiedad. Todos los contratos de arrendamiento deben ser escritos,
incluso los contratos de mes a mes. El contrato de mes a mes le brinda al
arrendatario flexibilidad y la opción de elegir otra ubicación o renegociar los
términos, si es que acaso no funciona. A la inversa, el problema con los
contratos de mes a mes es que someten al inquilino al aumento del alquiler e
incluso al desalojo por capricho del propietario. Si va a invertir tiempo y
dinero en la promoción de su negocio en un lugar determinado, los
arrendamientos a corto plazo son muy riesgosos ya que gran parte de esta
inversión puede perderse si el propietario decide desalojarlo. Un contrato de arrendamiento
a largo plazo le ofrece la protección de que su inversión en tiempo y dinero no
se perderá de esta manera.
Si las circunstancias lo permiten,
algunas empresas intentarán firmar contratos de arrendamiento a largo plazo
cuando el mercado de alquiler sea débil, lo que significa que las tarifas de
alquiler son bajas y evitar la firma de dichos contratos cuando las tarifas son
altas. En el centro de San Francisco, por ejemplo, las tarifas para oficinas
comerciales de alta gama pueden variar de 2 a 5 dólares por pie cuadrado,
dependiendo del mercado de alquiler actual.
Renovaciones y señalización.
Un elemento que también está sujeto a
negociación en un contrato de arrendamiento es quién cubrirá todas las
modificaciones necesarias del espacio de alquiler. Si el espacio que está
rentando requerirá una renovación, entonces puede intentar que el propietario
cubra algunos o todos estos costos. En cualquier caso, el contrato de
arrendamiento debe indicar qué mejoras debe permitir el propietario y quién
pagará por las mejoras. Si tiene la intención de realizar mejoras en el
espacio, es mejor contar con el permiso por escrito del propietario en el
contrato de arrendamiento.
Otro tema relacionado es cual
señalización permitirá el propietario. Una vez más, la necesidad de carteles
para su empresa puede variar mucho según el tipo de empresa involucrada.
Asegúrese de que el contrato de arrendamiento establezca su derecho a publicar
cualquier señalización que necesite para su negocio. Es una buena idea
especificar el tamaño permitido e incluso incluir un dibujo o una
representación como una exposición para evitar cualquier disputa posterior
sobre lo que está permitido.
Opción para renovar o ampliar.
Otro elemento a negociar es, si el
contrato de arrendamiento incluye una opción para que el inquilino renueve dicho
contrato y en qué términos. Si existe la posibilidad de que se esté expandiendo
el negocio, también puede querer negociar una opción para arrendar cualquier
espacio adyacente o adicional en el edificio. Muchas veces, un propietario
acepta prometerle un "derecho de venta".
Requerimiento de Seguro.
Casi siempre es requerido por los
propietarios que los inquilinos tengan un seguro de responsabilidad civil, es
decir, un seguro para cubrir las lesiones sufridas por los clientes y otros
visitantes en las instalaciones. Pero la cantidad es negociable. Por lo
general, usted querrá tener un seguro que proteja su negocio y el propietario
se puede agregar como un "asegurado adicional" sin costo adicional.
Usos aceptables de la propiedad.
El contrato de arrendamiento estándar
debe establecer los usos aceptados que se pueden hacer del espacio de alquiler.
Esto debe permitir claramente todas las actividades requeridas de su negocio y
las que puedan ser necesarias en un futuro previsible. Una pregunta preliminar
es si las leyes de zonificación permiten su negocio en esta ubicación y esto,
por supuesto, debe determinarse al inicio. Pero también debe hacer que el
lenguaje del contrato de arrendamiento correspondiente a los usos permitidos de
los locales sea lo más amplio posible.
Subarrendar.
El contrato de arrendamiento del
propietario estándar restringe la capacidad del arrendatario para subarrendar
espacio. Si tiene la intención de subarrendar parte de su espacio de alquiler,
debe hacerlo explícito en el contrato de arrendamiento. Debe intentar negociar
un lenguaje que elimine todas las restricciones del derecho de subarrendar el
espacio. Como mínimo, el derecho de un propietario a rechazar sus subarrendantes
debe estar limitado por una cláusula que establezca que la aprobación de los subarrendantes
"no debe ser retenida injustificadamente".
Cláusulas de Arbitraje.
Recomiendo que incluya una cláusula de
arbitraje en su contrato de arrendamiento. Si tiene una disputa con el
propietario, lo último que desea es un caso judicial largo y costoso. El arbitraje
es un procedimiento mediante el cual un árbitro que actúa como juez resuelve
los conflictos fuera del tribunal. Esto suele ser más rápido, más barato y
menos estresante que un caso judicial. El contrato de arrendamiento debe exigir
que las disputas se resuelvan mediante arbitraje con un árbitro seleccionado
por la Asociación Americana de Arbitraje u organización similar.
Conclusión.
La mayoría de los dueños de negocios a
menudo se desgastan tanto en la preparación para abrir un negocio que ignoran
los detalles de su contrato de arrendamiento. A menudo, se sienten impotentes
para tratar de negociar el contrato de arrendamiento estándar de su
propietario. No dude en afirmar sus intereses en sus tratos, usted es su
propietario, desde el principio. Conocer los términos de arrendamiento clave y
su importancia para su negocio es el primer paso para obtener el tipo de
disposiciones de arrendamiento que ayudarán, no inhibirán, el éxito de su
negocio.
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CHRISTOPHER
A. KEROSKY del bufete de KEROSKY PURVES & BOGUE ha ejercido de abogado
desde 1984. Graduó de la Universidad de
California, Berkeley,, escuela de Leyes, y fué un abogado para el Ministerio de
Justicia de los Estados Unidos en Washington D.C. www.KPBLawyers.com
AVISO: Este artículo no tiene la
intención de ser un substituo para consejo legal. Recomendamos que, si necesita consejo legal,
debe conseguir consejo legal competente específico a su caso.
